Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, les règles du jeu ne sont pas toujours claires. Vous pouvez être tenté par l’achat d’un terrain non constructible adjacent à une zone urbaine en expansion, en espérant qu’un jour la commune révisera son plan d’urbanisme et que votre terrain deviendra constructible. Cependant, la réalité est souvent plus complexe.
Identifier les zones non constructibles
Avant d’investir dans un terrain, quel qu’il soit, il est crucial de connaître les règles d’urbanisme qui s’y appliquent. Les terrains non constructibles sont définis par le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune. Le PLU est un document qui définit les règles de construction et d’urbanisme dans une commune. Il précise quelles sont les zones constructibles, les zones non constructibles, les zones à protéger, etc.
Pour connaître le statut d’un terrain, vous pouvez vous rendre à la mairie de la commune où se trouve le terrain. Les services de l’urbanisme pourront vous indiquer si le terrain est constructible ou non, et quelles sont les règles de construction qui s’appliquent.
Apprécier les probabilités d’évolution de la zone
L’achat d’un terrain non constructible dans l’espoir qu’il devienne un jour constructible est un pari risqué. Pour évaluer les chances de réussite de ce pari, il est nécessaire de comprendre comment fonctionne l’urbanisme.
L’urbanisme est une discipline qui vise à organiser le développement des villes et des territoires. Les règles d’urbanisme sont définies par le code de l’urbanisme, mais elles sont mises en œuvre à l’échelle locale par les communes. Cela signifie que la décision de rendre un terrain constructible relève de la mairie de la commune où se trouve le terrain.
Pour évaluer les chances qu’un terrain non constructible devienne constructible, vous pouvez observer l’évolution de l’urbanisme dans la commune. Si la commune est en plein développement, si de nouvelles constructions sont régulièrement autorisées, cela peut être un signe positif.
Évaluer le potentiel de valorisation du terrain
Si vous parvenez à transformer un terrain non constructible en terrain constructible, vous pouvez réaliser une plus-value importante. C’est pourquoi l’achat d’un terrain non constructible peut être une stratégie d’investissement intéressante.
Cependant, la valorisation d’un terrain dépend de nombreux facteurs. Il faut notamment tenir compte de la situation géographique du terrain, de son environnement, de sa superficie, de sa forme, de son accessibilité, etc. Il faut aussi tenir compte du marché immobilier local : plus la demande pour des terrains constructibles est forte, plus le potentiel de valorisation est élevé.
Anticiper les coûts et les contraintes
Acheter un terrain non constructible n’est pas sans contraintes. En effet, vous ne pourrez pas construire de maison sur votre terrain tant que celui-ci n’est pas devenu constructible. De plus, vous devrez payer des taxes foncières, même si vous ne pouvez pas utiliser le terrain.
Il peut aussi y avoir des contraintes environnementales à respecter. Par exemple, si votre terrain se trouve dans une zone protégée, vous ne pourrez pas y réaliser de travaux sans l’accord des autorités compétentes.
De plus, si vous parvenez à rendre votre terrain constructible, vous devrez sans doute réaliser des travaux d’aménagement (viabilisation, raccordements aux réseaux, etc.) qui peuvent être coûteux.
Négocier le prix d’achat du terrain
Enfin, l’achat d’un terrain non constructible est une opération financière qui doit être soigneusement préparée. Le prix d’achat du terrain doit être en adéquation avec son potentiel de valorisation.
Il est donc important de bien négocier le prix d’achat du terrain. Pour cela, vous pouvez vous faire aider par un professionnel de l’immobilier, qui pourra vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.
En conclusion, l’achat d’un terrain non constructible adjacent à une zone urbaine en expansion est une opération qui peut être intéressante, à condition de bien connaître les règles d’urbanisme, d’évaluer correctement les chances de voir le terrain devenir constructible, de prendre en compte les contraintes et les coûts associés, et de bien négocier le prix d’achat du terrain.
Connaitre les démarches pour rendre un terrain constructible
Avant de se lancer dans l’achat d’un terrain non constructible, il convient de bien comprendre le processus pour rendre un terrain constructible. Ce dernier nécessite souvent du temps et de la patience. Il est important de comprendre que le changement de statut d’un terrain, de non constructible à constructible, dépend principalement de la mairie de la commune où se trouve le terrain et des règles du code de l’urbanisme.
La première étape consiste à demander une modification du plan local d’urbanisme (PLU). Cela passe par une déclaration préalable auprès de la mairie. Cette demande doit être précise et motivée, c’est-à-dire que vous devez expliquer pourquoi vous souhaitez que le terrain devienne constructible.
Ensuite, si la mairie accepte votre demande, elle lancera une procédure de modification du PLU. Cette procédure peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années. Elle comprend une enquête publique, au cours de laquelle les habitants de la commune peuvent donner leur avis sur le projet.
Enfin, si la modification du PLU est approuvée, votre terrain deviendra constructible. Cependant, ce changement de statut ne garantit pas la possibilité de construire : vous devrez obtenir un permis de construire pour votre projet de construction. Pour cela, vous devrez respecter les règles d’urbanisme définies par la carte communale et le PLU.
Collaborer avec un promoteur immobilier
Un autre aspect à considérer est la possibilité de collaborer avec un promoteur immobilier. Dans certains cas, un promoteur peut être intéressé par l’achat de votre terrain non constructible pour le transformer en terrain constructible.
Le promoteur a généralement les compétences et les ressources nécessaires pour mener à bien ce type de projet. Il se charge de toutes les démarches administratives, du bornage du terrain à l’obtention du permis de construire, en passant par la modification du PLU.
En contrepartie, le promoteur récupère une partie du terrain pour y construire des logements. Il peut aussi vous proposer d’acheter votre terrain à un prix supérieur à celui que vous auriez obtenu si vous aviez vendu votre terrain non constructible.
Cette solution peut être intéressante si vous ne souhaitez pas vous occuper de toutes les démarches nécessaires pour rendre le terrain constructible. Cependant, la collaboration avec un promoteur doit être envisagée avec prudence : il est important de vous entourer de professionnels (avocat, notaire, expert en urbanisme…) pour vous aider dans cette démarche.
Conclusion
L’achat d’un terrain non constructible adjacent à une zone urbaine en expansion peut être une stratégie d’investissement intéressante, à condition de bien comprendre les enjeux et les contraintes associés. Il faut connaître les règles de l’urbanisme, apprécier les probabilités d’évolution de la zone, évaluer le potentiel de valorisation du terrain, anticiper les coûts et les contraintes, et savoir négocier le prix d’achat du terrain. Dans certains cas, la collaboration avec un promoteur immobilier peut faciliter la concrétisation de votre projet. Cependant, une telle opération ne doit pas être prise à la légère et nécessite une réflexion approfondie ainsi qu’une préparation rigoureuse.